DSR

DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율) 은 '1년 동안 갚아야 하는 모든 대출의 원리금' 을 '연 소득' 으로 나눈 비율이에요. 예를 들어 연 소득 6,000만 원·기존 신용대출 + 새로 받을 주담대 합산 연 원리금 상환액이 2,400만 원이면 DSR = 40% 입니다. 한국에서는 가계 부채 증가세를 잡기 위해 2018년 도입됐고, 2022년 7월부터 '1억 원 초과 대출 시 차주별 DSR 40%(은행) ·50%(2금융권)' 라는 강제 한도가 적용되고 있어요.

DSR 계산 시 가장 헷갈리는 부분은 '어떤 대출이 포함되느냐' 입니다. 신용대출·주택담보대출·전세대출(반환 보증부) ·자동차할부·카드론·마이너스통장 한도 모두 산입돼요. 단 학자금 대출, 일부 정책서민금융, 2024년부터 도입된 '스트레스 DSR' 의 변동금리 가산 룰 등이 별도로 적용됩니다. 또 만기가 짧은 대출(예: 1년 만기 신용대출) 은 약정 만기에 원금을 갚는 식으로 계산되니 '서류상 연 원리금' 이 실제 매월 갚는 금액보다 크게 잡히는 경우가 흔해요.

LTV 가 '담보 가치 대비 대출 한도' 라면, DSR 은 '소득 대비 갚을 능력' 을 보는 지표입니다. 예를 들어 시가 10억 원 아파트를 살 때 LTV 50%면 5억 원까지 빌릴 수 있지만, 연 소득이 5,000만 원밖에 안 되면 DSR 40% 한도에 부딪혀 실제로는 4억 원 정도밖에 받지 못하는 경우가 많아요. 부동산 대출은 LTV 와 DSR 두 한도 중 더 작은 쪽이 실질 한도가 됩니다.

💡 팁: 2024년부터 적용된 '스트레스 DSR' 은 변동금리 대출의 경우 미래 금리 인상 가능성을 0.75~1.5%p 만큼 가산해 DSR 을 다시 계산해요. 그래서 같은 소득·같은 대출 금액이라도 변동금리로 받으면 한도가 줄고, 고정금리로 받으면 한도가 더 나오는 비대칭이 생겼습니다. 부동산 대출 상담 전 본인 소득에서 DSR 40% × 1년 = 연 원리금 한도를 미리 계산해 두면 가능한 대출 금액 감이 빠르게 잡힙니다.