주택담보대출

주택담보대출은 자가 주택이나 매수 예정 주택을 담보로 잡고 장기간에 걸쳐 갚아나가는 대출입니다. 한국에서 내 집 마련과 가장 직접적으로 맞닿아 있는 금융 상품이기 때문에, 대출 규제의 변화가 곧 부동산 시장 체감 온도를 좌우하는 경우가 많습니다.

대출을 받을 때 가장 먼저 만나는 것이 LTV, DTI, DSR 세 가지 규제입니다. LTV는 담보 주택 시가 대비 얼마까지 빌릴 수 있는지를 정하고, DTI는 연 소득 대비 원리금 상환 부담을, DSR은 모든 대출의 연간 원리금 합계가 소득의 몇 퍼센트인지를 따집니다. 투기과열지구냐 조정대상지역이냐에 따라 LTV 한도가 달라지고, 2024년 후반부터 적용된 스트레스 DSR은 현재 금리에 가산금리 1.2~1.5%를 더해 한도를 산정하기 때문에 체감 한도가 이전보다 줄었습니다.

금리 유형은 크게 고정, 변동, 혼합 세 가지로 나뉩니다. 변동금리는 보통 6개월마다 신규 COFIX를 기준으로 재산정되고, 고정금리는 5년 단위로 갱신되는 구조가 일반적입니다. 혼합형은 처음 5년은 고정, 이후 변동으로 전환되는 식인데, 금리 상승기에 초반 이자 부담을 줄이고 싶을 때 자주 선택됩니다. 어떤 유형이 유리한지는 결국 향후 금리 경로에 대한 판단과 본인의 상환 여력에 달려 있어서, 정답이 있다고 말하기는 어렵습니다.

시중은행 상품 말고도 한국주택금융공사(HF)가 운영하는 보금자리론이나 디딤돌대출 같은 정책 모기지가 있습니다. 보금자리론은 만기 최대 40년에 고정금리라 장기 안정을 원하는 차주에게 인기가 많고, 신생아 특례대출은 연 1~3%대 금리로 출산 가구의 주거 부담을 완화하려는 취지입니다. 생애최초 주택 구매자에게는 LTV가 80%까지 완화되는 경우도 있습니다.

한 가지 놓치기 쉬운 비용이 중도상환수수료입니다. 대출 실행 후 3년 이내에 일부 또는 전액을 갚으면 0.5~1.4% 정도의 수수료가 붙습니다. 금리가 떨어져서 갈아타려 할 때 이 수수료가 생각보다 큰 걸림돌이 되는 경우가 종종 있습니다. 만기가 30~40년으로 길다 보니 인생 전반에 걸쳐 함께하는 금융 계약이라는 점에서, 초기 조건 비교뿐 아니라 중간에 상환 전략을 바꿀 수 있는 유연성도 함께 따져보는 것이 현명합니다.