1. 보유세 — 가지고 있는 동안 매년 내는 세금
부동산 세금은 시점에 따라 셋으로 나뉩니다. 살 때 내는 취득세, 가지고 있는 동안 매년 내는 보유세, 팔 때 내는 양도세예요. 이 가운데 보유세가 재산세와 종합부동산세(종부세)입니다. ‘번 돈’이 아니라 ‘가진 것’에 매기는 세금이라, 임대 수익이 없어도 보유만으로 매년 부담이 생깁니다.
핵심은 두 세금이 별개라는 거예요. 재산세는 부동산을 가진 사람이라면 누구나 내는 지방세이고, 종부세는 그 위에 고가·다주택에만 한 겹 더 얹는 국세입니다. 그래서 평범한 1주택자는 재산세만, 일정 기준을 넘는 고가 주택이나 여러 채를 가진 사람은 재산세에 더해 종부세까지 내는 구조입니다.
2. 무엇을 기준으로 — 시세가 아니라 공시가격
두 세금 모두 실제 거래 시세가 아니라 정부가 매년 발표하는 공시가격을 기준으로 계산합니다. 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구하고, 거기에 세율을 적용하는 식이에요. 공시가격은 보통 시세보다 낮게 매겨지기 때문에, 같은 집이라도 세금 계산의 출발점은 실제 산 가격과 다릅니다. 공시가격과 실거래가의 차이는 공시가격 vs 실거래가 글에서 더 자세히 다뤄요.
종부세는 여기에 한 가지가 더 붙습니다. 1세대 1주택자는 공시가격에서 큰 기본공제를 빼 줘서 어지간한 집은 종부세 대상이 아니고, 다주택자는 보유한 주택들의 공시가격을 합산해 더 무겁게 매겨요. 그래서 ‘몇 채를 가졌느냐’가 종부세 부담을 크게 가릅니다.
3. 6월 1일 — 하루가 한 해 세금을 가른다
보유세에서 의외로 중요한 게 날짜입니다. 재산세도 종부세도 매년 6월 1일에 그 부동산을 소유한 사람에게 그해 세금이 부과돼요. 단 하루지만 이 기준일이 한 해 보유세 부담자를 통째로 정합니다. 그래서 집을 사고팔 때 잔금일을 6월 1일 앞뒤로 어떻게 잡느냐가 실제 세금에 영향을 줍니다.
마무리 — 보유세를 한 줄로
부동산 보유세는 모두가 내는 재산세와 고가·다주택에 더해지는 종합부동산세의 2층 구조이고, 둘 다 공시가격을 기준으로 매년 6월 1일 소유자에게 부과됩니다. 재산세는 7·9월, 종부세는 12월에 냅니다.
그래서 부동산을 살 때는 취득세만이 아니라 매년 따라올 보유세까지 계산에 넣어야 하고, 사고파는 시점도 6월 1일 기준일을 의식하면 불필요한 세금을 줄일 수 있어요. 보유 중 세금 전반은 종합소득세와 함께 보면 한 해 세금 흐름이 한눈에 들어옵니다.