1. 임대차 3법이란 — 세입자 보호 3종
전세나 월세로 남의 집에 사는 사람을 임차인, 흔히 세입자라고 부릅니다. 과거에는 계약 기간 2년이 끝나면 집주인이 보증금을 크게 올리거나 나가라고 할 때 세입자가 기댈 장치가 부족했어요. 2020년 7월, 이 불균형을 줄이려고 주택임대차보호법을 개정해 세 가지 보호 장치를 한꺼번에 넣었는데, 이를 묶어 임대차 3법이라고 합니다. 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제 셋이에요.
앞의 둘은 ‘세입자가 한 번 더 안정적으로 머물 수 있게’ 하는 장치이고, 마지막 하나는 임대차 시장을 ‘투명하게 들여다보기 위한’ 장치입니다. 전세냐 월세냐에 따라 체감이 다른데, 두 계약 구조의 차이는 전세 vs 월세에서 먼저 짚어 두면 3법이 누구에게 어떻게 작용하는지 더 분명해져요.
2. 계약갱신청구권 + 전월세상한제
계약갱신청구권은 세입자가 ‘한 번 더 살겠다’고 요구할 수 있는 권리입니다. 최초 2년 계약이 끝날 무렵 세입자가 갱신을 청구하면, 집주인은 정당한 사유(본인이 실제 들어와 살 경우 등)가 없는 한 거절할 수 없어요. 이 권리는 한 번 쓸 수 있어서, 합치면 최대 2+2년, 4년의 거주가 보장됩니다.
여기에 전월세상한제가 짝을 이뤄요. 갱신할 때 집주인이 보증금이나 월세를 마음대로 못 올리고, 직전 임대료의 5% 이내에서만 인상할 수 있게 한 규정입니다. 갱신청구권으로 ‘더 살 권리’를 주고, 상한제로 ‘그 대가가 급등하지 않게’ 막은 셈이라 둘은 한 묶음으로 작동합니다. 다만 처음 계약을 새로 맺거나 세입자가 바뀌는 경우에는 이 5% 제한이 적용되지 않는다는 점은 기억해 둘 필요가 있어요.
3. 전월세신고제 — 시장을 투명하게
세 번째 전월세신고제는 결이 조금 다릅니다. 세입자를 직접 보호한다기보다, 임대차 계약 내용을 정부가 파악해 시장을 투명하게 만드는 장치예요. 전세보증금이 6,000만 원을 넘거나 월세가 30만 원을 넘는 계약은 체결일로부터 30일 안에 관할 지자체에 신고해야 합니다. 신고된 실거래 정보가 쌓이면 ‘이 동네 전월세 시세가 실제로 얼마인지’가 드러나, 세입자가 바가지 여부를 가늠하기 쉬워지죠.
덤으로 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여돼, 보증금을 지키는 절차가 한 단계 간편해집니다. 확정일자가 왜 중요한지는 전세사기 방지 글에서 대항력·우선변제권과 함께 자세히 다뤘어요. 한편 집주인이 받은 임대료는 임대소득이 되어, 일정 규모를 넘으면 종합소득세로 신고해야 하는 세금 문제와도 이어집니다.
마무리 — 임대차 3법을 한 줄로
임대차 3법은 2020년 도입된 세입자 보호 3종으로, 계약갱신청구권(2+2년)과 전월세상한제(갱신 시 5% 이내)가 거주를 안정시키고, 전월세신고제가 시장을 투명하게 만듭니다.
그래서 세입자라면 ‘나는 한 번 더 살 권리가 있고, 그때 5% 넘게는 못 올린다’는 걸, 집주인이라면 ‘갱신 거절에는 정당한 사유가 필요하고 신고 의무가 있다’는 걸 아는 게 출발점이에요. 권리와 의무의 선을 알면, 임대차는 다툼이 아니라 예측 가능한 약속이 됩니다.